Метод капитализации прибыли

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….…....3

Общая характеристика доходного подхода……………………………….….…5

Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) …………..…..7

Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала……….…..8

Метод связанных инвестиций: земля и здания…………………………….…..11

Кумулятивный (суммарный) метод…………………………………………….12

Метод дисконтированных денежных потоков…………………………….…..14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...……17

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………….…20

ВВЕДЕНИЕ

Капитализированный доход - это бизнес-термин, используемый в методе оценки капитализации дохода. В этом методе бухгалтеры рассчитывают стоимость актива на основе как его текущей стоимости, так и ожидаемого будущего дохода. Термин «капитализированный доход» относится к будущему доходу актива, который рассчитывается, а затем добавляется к цене покупки этого актива. Этот метод оценки стоимости используется только с доходными активами, такими как предприятия и недвижимость.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

-потоки доходов - стабильные положительные величины;

-потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

-потоки доходов нестабильны;

-объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

-нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная работа.

Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.

В связи с вышеизложенным, цель реферата – рассмотреть методы капитализации прибыли.